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Storie di ordinaria follia burocratica

 

L’Italia, si sa, è un Paese a forte diffusione della proprietà immobiliare. E la proprietà immobiliare va messa a reddito, tipicamente con la locazione, termine giuridicamente più specifico del più diffuso affitto. Ma il reddito deve tenere il passo coi tempi e quando arriva la scadenza della locazione, lunghe e defatiganti sono le trattative per il rinnovo tra l’inquilino recalcitrante a qualsiasi aumento e il proprietario che pretende quasi una partecipazione agli utili dell’impresa del conduttore, più che la remunerazione del capitale investito nell’immobile. Del resto, la durata della locazione, di fatto, è prevista per dodici anni dalla prima stipula ed i successivi rinnovi vanno di sei anni in sei anni: quindi, nella determinazione del canone ci vuole l’occhio lungo!

Capita allora, e assai di frequente, che le trattative si protraggano oltre la scadenza del contratto da rinnovare e, a volte, anche di diversi mesi. Tanto, da una parte, protraendosi l’occupazione dell’immobile, il conduttore deve continuare a corrispondere un’indennità pari al canone precedentemente in vigore, mentre, dall’altra parte, il proprietario – sia pure non all’infinito – non perde il diritto (la minaccia) di esercitare la facoltà di sfratto per la finita locazione pur se la scadenza del contratto sia maturata.

Alla fine, però, le due parti trovano l’intesa per la composizione dei reciproci interessi e vanno a stipulare il nuovo contratto assegnandogli diligentemente la data dell’accordo e la decorrenza dallo scadere del precedente contratto onde far emergere che, nelle more della trattativa, si è proseguito a corrispondere una somma che costituisce reddito per il proprietario e costo per il conduttore. Tutto sembrerebbe ovvio e regolare, ma provate a portare questa non rara vicenda all’Ufficio del Registro e vedrete quale trattamento vi verrà riservato. L’occhiuto funzionario dell’Agenzia delle Entrate rileverà la distanza temporale che c’è tra la data di stipula del nuovo contratto e la sua decorrenza e, se sarà inferiore ai trenta giorni, vi applicherà una sanzione del 6% da calcolarsi sull’imposta di registro a sua volta pari al 2% del canone annuo (in base alla legge tal dei tali, articolo vattelappesca); se, invece, il divario sarà superiore ai trenta giorni, la sanzione sarà di ben il 30%, sempre sull’importo dell’imposta calcolata sul valore annuale del canone (questa volta in base alla legge pallino pinco, articolo solosanpietrosà).

Davanti a quest’annuncio, la parte del contratto che si è offerta all’altra di provvedere alla registrazione non può che mortificarsi rimproverandosi (e rimproverando all’altra parte, con acuirsi dell’odio sociale) la lungaggine delle trattative, ma la sanzione non è così mite come è apparsa a prima vista, perché quella sanzione, come un supplizio di Tantalo, si ripeterà per ciascuno degli anni in cui la locazione avrà effettiva durata. Infatti, ad ogni anno, si riproporrà per l’erario il ritardo tra il termine di rinnovo della registrazione e la decorrenza dell’annualità fiscale della locazione.

Allo stordimento per il doppio gancio, destro e sinistro, appena subito dal contribuente allo sportello, farà quasi certamente seguito un uppercut devastante, perché i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (quella che i più ricordano affettuosamente come la marca da bollo), oggi hanno la data stampata dal rivenditore autorizzato (id est: il solito tabaccaio) e la data, nello specifico, non deve essere successiva a quella di stipula del contratto che si va a registrare: “Prima comprare marca (pardon: contrassegno telematico), poi raggiungere accordo”, impone il fisco. Sennò: sanzione! Un contrassegno da Euro 16,00 ogni quattro facciate. Aggiungete la sanzione e davanti allo sportello penserete: “Tutta colpa di quello spilorcio del proprietario (rispettivamente: dell’inquilino) che ha voluto aggiungere tutte quelle clausole inutili!!!”. E l’odio sociale aumenterà ancora.

Ma non basta! Con queste sanzioni, risulterà evidente che l’imposta di registro che avevate preventivamente pagato in banca o alla posta con “Modello F24 Elementi Identificativi”, non risulterà più corretta e dovrete integrarla (occhio che i contribuenti che avranno, invece, optato per la cedolare secca non devono versare l’imposta di registro, ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva – acconto e saldo – da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef). Non ci sono banche o uffici postali vicini alle Agenzie delle Entrate e quelli che troverete un po’ più in là hanno adottato degli orari vari ed improbabili: uno per ciascuna banca. Chi le 12,30; chi le 12,50; chi le 13,00 … e chi più ne vuole più ne avrà.

La soluzione la leggi in controluce sulla faccia da poker dello sportellista: “Cambiate la data di decorrenza del contratto facendola coincidere con quella di stipula”. “Ma poi i mesi tra la scadenza del vecchio e la stipula del nuovo contratto risultano in nero, sottratti alle tasse!”. “E chi se ne frega, nun ce lo metti?”

Ci sono quelli usciti di casa per registrare una locazione che non sono più tornati. Poi dice che uno ….

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